Kan nordmenn kjøpe sommerhus i Danmark?

Som hovedregel kan du ikke kjøpe sommerhus i Danmark hvis du bor i Norge. Den som verken har bopel i Danmark eller har bodd i Danmark i minst fem år til sammen, må ha tillatelse fra Civilstyrelsen, som behandler sakene for Justitsministeriet. For sommerhus og andre fritidsboliger gis tillatelse bare til dem som har en særlig sterk tilknytning til Danmark.

Tilknytningen vurderes konkret. Det viktigste er om du over lang tid har tilbrakt en vesentlig del av feriene dine i Danmark. Civilstyrelsen skriver at den som har hatt minst en ukes ferie i Danmark hvert år de siste 25 årene, som utgangspunkt vil ha tilstrekkelig tilknytning. Andre forhold teller også med, som familie i Danmark, språk og tilknytning til akkurat den eiendommen du vil kjøpe.

Mange tror at EØS-avtalen gir nordmenn rett til å kjøpe fritidsbolig i Danmark. Det gjør den ikke. EØS-reglene gir bare lettere adgang til å kjøpe en bolig du faktisk skal bo fast i. Her går vi gjennom reglene slik de står hos myndighetene, og hva en søknad krever.

Denne artikkelen er generell informasjon og ikke juridisk rådgivning. Skal du kjøpe eiendom i Danmark, bør du kontakte Civilstyrelsen og en dansk advokat før du binder deg.

Regelen handler om bopel, ikke om statsborgerskap

Grunnlaget er den danske loven om erhvervelse av fast eiendom (erhvervelsesloven). Etter § 1 kan personer som ikke har bopel i Danmark, og som heller ikke tidligere har hatt bopel i Danmark i til sammen fem år, bare kjøpe fast eiendom med tillatelse fra justisministeren. I praksis er det Civilstyrelsen som behandler søknadene.

Civilstyrelsen understreker at statsborgerskap ikke har noen betydning etter loven. En nordmann som bor fast i Danmark, trenger ikke tillatelse. En dansk statsborger som har bodd hele livet i Norge og aldri har hatt bopel i Danmark, trenger tillatelse.

Reglene gjelder all fast eiendom: eneboliger, eierleiligheter, andelsboliger, tomter, sommerhus og kolonihagehus. De gjelder også uansett hva du skal bruke eiendommen til.

Fem år i Danmark – når som helst i livet

Femårsregelen er mindre streng enn mange tror. Civilstyrelsen bruker det danske folkeregisteret (CPR) til å se om du har bodd i Danmark, på Færøyene eller på Grønland i minst fem år. Årene trenger ikke være sammenhengende, og det spiller ingen rolle hvor lenge siden det er, eller hvor gammel du var. Har du vokst opp i Danmark eller studert og jobbet der i flere perioder, kan du altså være unntatt selv om du har bodd i Norge i mange år.

«Bopel» i lovens forstand er ikke det samme som å ha en adresse i Danmark. Det er en konkret vurdering av om du har ditt faste og varige hjem der. Civilstyrelsen nevner blant annet hvor lenge du har bodd i landet, om familien bor der, om barna går i barnehage eller skole, om du snakker dansk og om du jobber eller studerer i Danmark. Det er Tinglysningsretten som avgjør spørsmålet endelig.

Sommerhus krever særlig sterk tilknytning til Danmark

Civilstyrelsen skiller mellom helårsbolig og sekundærbolig. En helårsbolig er der du faktisk bor og er registrert i folkeregisteret. En sekundærbolig er alt annet: sommerhus, ferieleilighet, pendlerbolig og en vanlig bolig du ikke skal bo fast i.

Til en sekundærbolig gis tillatelse bare ved særlig sterk tilknytning. Tabellen viser hva Civilstyrelsen legger vekt på:

For nordmenn som har hatt sommerferie i det samme området på Vestkysten eller i Nordjylland i generasjoner, er det altså mulig å få tillatelse. Men det er ikke nok å ha vært i Danmark noen ganger, eller å ønske seg et feriehus. Du må kunne dokumentere tilknytningen.

Slik søker du, og hvor lang tid det tar

Søknaden sendes til Civilstyrelsen, som tar imot søknader på dansk eller engelsk, men ikke på norsk. Skriver du på dansk, kan artikkelen om dansk for nordmenn hjelpe deg unna de vanligste ordfellene. Det finnes et eget skjema for sekundærbolig, og hver søker må sende sitt eget skjema. Er dere to som skal kjøpe sammen, sender dere altså to.

Civilstyrelsen ber om:

• opplysninger om tidligere ferieopphold i Danmark, gjerne som en liste
• opplysninger om familie i Danmark, både nå og tidligere
• opplysninger om språklig og annen tilknytning
• kopi av passet
• adressen til eiendommen du vil kjøpe
• dokumentasjon i relevant omfang
• opplysning om du eier annen fast eiendom i Danmark

Saksbehandlingstiden er ifølge Civilstyrelsen omkring tre måneder, og saker kan ikke prioriteres foran andre. Du kan ikke klage over avgjørelsen til en annen myndighet, men du kan klage til Folketingets ombudsmann eller bringe saken inn for domstolene.

Forhåndstilsagn før du har funnet huset

Du kan ikke få en generell tillatelse til å kjøpe sommerhus. Men du kan søke om et forhåndstilsagn hvis du ennå ikke har funnet eiendommen. Har du sterk nok tilknytning, får du et tilsagn som gjelder i tre år. Når du har funnet huset, gir du beskjed, og Civilstyrelsen lager den endelige tillatelsen. En tillatelse kan også endres til en annen sekundærbolig innen tre år fra avgjørelsen.

EØS-regelen gjelder bare bolig du skal bo fast i

Som EØS-borger kan en nordmann under visse betingelser kjøpe en helårsbolig i Danmark uten Civilstyrelsens tillatelse. Det gjelder når kjøpet skjer fordi du bruker den frie bevegeligheten etter EØS-reglene, for eksempel fordi du er arbeidstaker i Danmark, har et EU/EØS-oppholdsbevis, skal drive selvstendig næring der, eller har tilstrekkelige midler til å forsørge deg.

Da skal du ved tinglysingen av eiendommen avgi en erklæring til Tinglysningsretten, under straffeansvar. I erklæringen står det blant annet at eiendommen ikke er en fritidsbolig og ikke skal brukes som det. EØS-regelen kan altså ikke brukes til å kjøpe sommerhus.

Har du erklært at boligen skal være din helårsbolig, kan du som utgangspunkt ikke flytte fra den uten å selge. Civilstyrelsen kan da pålegge deg å selge eller overdra eiendommen innen seks måneder, og den som ikke følger pålegget, kan få bot. Har du bodd i Danmark i mer enn fem år når du flytter, har du ikke plikt til å selge.

Også med tillatelse gjelder de danske sommerhusreglene

Får du lov til å kjøpe, er det flere danske regler som styrer hvordan du kan bruke huset. Sommerhus i sommerhusområder kan etter planloven som hovedregel bare brukes i sommerhalvåret, og resten av året bare til kortere ferieopphold. Som hovedregel er det ikke lov å bo fast i dem.

Sommerhusloven setter også grenser for utleie. Plan- og Landdistriktsstyrelsen skriver at eiere bare kan leie ut som et supplement til egen bruk, og at utleien ikke må få profesjonell karakter. Mange eiere leier ut gjennom de danske byråene som formidler private sommerhus, se feriehusutleierne i Danmark. Civilstyrelsen skriver dessuten at den som vil kjøpe en eiendom for å leie den ut, må søke særskilt tillatelse til det.

Er målet først og fremst å ha et sted å bo i ferien, er leie ofte det enkleste. Du slipper søknaden, og du kan bytte område fra år til år. Se hvordan du leier feriehus i Danmark og når det er billigst å leie.

Ofte stilte spørsmål

Kan jeg som nordmann kjøpe sommerhus i Danmark uten tillatelse?

Bare hvis du har bopel i Danmark, har bodd der i minst fem år til sammen, eller arver huset eller får det i gave fra nær familie i rett linje. Ellers trenger du tillatelse fra Civilstyrelsen.

Hvor mange år med ferie i Danmark må jeg kunne vise til?

Civilstyrelsen oppgir at minst en ukes ferie hvert år de siste 25 årene som utgangspunkt gir tilstrekkelig tilknytning. Vurderingen er konkret, og familie, språk og tilknytning til eiendommen teller også.

Gir EØS-avtalen nordmenn rett til å kjøpe fritidsbolig i Danmark?

Nei. EØS-reglene gjelder bare kjøp av en helårsbolig du faktisk skal bo i. Du må da erklære overfor Tinglysningsretten at eiendommen ikke er en fritidsbolig.

Kan jeg arve et sommerhus i Danmark uten å søke?

Ja. Arv krever ikke tillatelse, og det gjør heller ikke gave fra foreldre, besteforeldre, barn og andre i rett opp- eller nedstigende linje. Betaler du delvis for eiendommen, må du søke.

Hvor lang tid tar det å få svar fra Civilstyrelsen?

Civilstyrelsen oppgir en saksbehandlingstid på omkring tre måneder for søknad om å kjøpe sekundærbolig.